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房地产开发流程重要概念

2017-09-20 10:46:46   来源:房地产公司注册   

房地产开发流程重要概念一、总论:房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让

房地产开发流程重要概念
一、总论:房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为"。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓"商住两用"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项,但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。
房地产的开发流程,一般包括以下四个阶段:1、投资机会选择与决策分析;2、前期工作;3、建设阶段;4、租售阶段。另外还需要指出的是作为房地产行业的重要下游产业,物业管理也是房地产成功开发管理中不可缺少的环节;下面我将就按照房地产开发的前四个阶段分别开始论述,分析。

二、投资机会选择与决策分析阶段
投资机会的选择与决策分析,是整个开发过程中极为重要的一个环节,类似于项目可行性研究。首先,在投资机会选择过程中,开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上,进一步分析其客观条件是否具备,通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触,提出一个初步的方案,如认为可行,就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。其次,投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平;后者则根据市场分析的结果,就项目的经营收入与费用进行比较分析。需要注意的是,作为一条行业准则,开发商要保持一种健康的心态,既不期望过高的租金、售价水平,也不期望过低的开发成本。同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。
(在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商:土地中介公司、房地产策划公司、拆迁公司、劳务公司、资产评估公司、房地产开发公司、拍卖公司、财务融资公司等等)

作为这一环节比较重要的几个概念是关于土地方面的知识:
1、土地所有制
我国现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体所有制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和私人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
2、土地使用性质
通常指土地的不同用途,可分为居住用地,工业用地,教育,科技,文化,卫生,体育用地,商业、旅游、娱乐用地,综合或其他用地。
3、土地使用权有偿出让及土地使用权出让年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限是:
一、居住用地七十年;
二、工业用地五十年;
三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
四、商业、旅游、娱乐用地五十年;
五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时申请续期,可重新签订合同,支付出让金,并办理登记,而继续享受土地使用权。
4、土地使用权出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租”,是土地所有权在经济上的体现。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。

三、前期工作阶段
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委会对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。前期工作的内容主要包括以下几个方面:
1、签定土地使用权出让合同,根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件,进一步落实土地开发的具体范围;缴纳土地出让金,领取土地使用权证。
2、取得土地使用权后,开展征用土地和拆迁安置等工作,向市计委申请商品房开发项目的立项,同时申请商品房销售计划。
3、委托设计单位,根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案。
4、由市建委组织方案会审。
5、由规划局勘测设计院进行土地定位。
6、向消防、环保、人防、绿化、卫生防疫、交警等部门报批施工图。
7、与“四源”(自来水、电、天然气、取暖供热)供应单位签定供源协议,按规定支付有关费用。
8、向规划局申请领取建设工程规划许可证。
9、办理施工单位的招投标。
10、向建委缴纳规费(小区配套费、人防建设费、墙改费、散装水泥保证金等),领取施工许可证。
11、完成施工现场的基础设施配套建设,即所谓“三通一平”,“五通一平”,“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。
在这里需要注意的是,在获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细的设计、编制工程量清单,与承包商谈判并签定建设工程的施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间,在进行项目可行性分析时必须把这段时间考虑进去。(在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商:项目管理公司、施工图设计公司、效果图制作公司、地质勘探公司、施工图审查公司、专业基础处理公司、造价咨询公司、招投标代理公司、自来水公司、天然气公司、供电公司、电信服务商、宽带提供商、建筑施工企业、房屋销售策划公司等等)在本环节中涉及的一些概念如下:
1、建筑承包商
房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商,建筑承包商在商品房建设过程中,对房屋的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。(简要介绍资质二级企业:自有流动资金1000万元以上,注册资金不低于1000万元;有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人;工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;具有三年以上从事房地产开发的经历;近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积,或与此相当的房地产开发投资;连续三年建筑工程质量合格率达100%,优良率达10%。)
2、建筑总平面图
建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上,把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高,新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况,并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同,建筑总平面图所包括的内容有的较为简单,有的则比较复杂,必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
3、建筑工程施工图
简称“施工图”,是表示工程项目总体布局,建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果,是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据,也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图,一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸,也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
4、建筑施工图
简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局,表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等,用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据,同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
5、容积率
指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要,为改善城市居住环境条件,为控制人口密度和产业密度,即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。
6、建筑面积
建筑面积指建筑物的水平面积,其计算公式为:
A、建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
B、套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)
C、套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体、水平投影面积
D、公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
E、公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明:整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积)
F、居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同,其换算公式为:居住面积=房屋的建筑面积/建筑面积的换算系数
7、建筑密度
即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
8、绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
9、建设用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积,不包括代征地的面积。
10、户室比
“户室比”,又叫户型比,它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室或四室户)占28%。

四、建设阶段
在这一阶段,开发商的主要任务是使建筑成本支出不突破预算,同时还要出面解决施工中出现的争议,签付工程款,确保工程按预定进度完成。建筑承包商的主要任务就是合理制定工期、经济合理地组织合格建筑材料、设备用于施工项目,确保在合同工期内或提前保质保量完成施工任务。在本环节中涉及很多的概念均与公司的相关合作企业密切联系,请大家在以后的工作中注意结合公司的相关业务要求,开动脑筋,拓展业务渠道,努力工作,积极拓展公司现在和未来的业务,使公司迅速发展,业务蒸蒸日上;(在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商及材料设备供应商:建筑勘测测量设备销售商、勘测测量公司、沉降观测公司、土石方施工企业、建筑施工公司《水泥及制品<预制板、路沿石、砼盖板等等>、砂石、砖、钢材、木材等供应商、防水、防渗、保温材料及其施工企业、建筑周转材料及设备租赁商、建筑劳务公司、以及其他详细分类见公司搜材网》、市政道路公司、园林绿化公司《装饰石材商、植物花卉供应商、防腐木、泳池设备、喷泉设备、室外标识牌、室外休闲座椅、室外园林灯具、广场砖、植草砖、室外电线电缆、穿线管、给水管、排水管、波纹管等等材料设备供应商》、施工图晒图公司、工程监理公司、电梯设备供应商、电梯安装及检测公司、高层给水设备生产供应商、消防设备供应商及施工企业《火灾自动报警及联动控制设备、自动喷淋灭火设备、通风设备、气体灭火设备》、室内空气质量检测公司、弱电施工公司《摄像电视监控系统设备、停车场道闸收费