新形势下房地产开发企业及开发流程中的法律风险防范处理

近期房产新政的出台，对房地产开发企业不可避免的产生影响，但房地产近期仍是我国的支柱产业，房地产开发企业仍需熟悉房地产开发全过程，包括房地产项目的立项、拿地、工程建设、房屋销售、物业管理等阶段的法律规定及应对策略。

全面解读房地产开发企业的相关政策，明晰房地产开发各阶段（企业设立和项目管理阶段、资质管理阶段、融资阶段、选址定点阶段、项目批准、核准或者备案阶段、建设用地规划许可阶段、申请用地及用地审批阶段、招标投标和合同管理阶段、建设工程设计方案审查阶段、建设工程初步设计审批阶段、项目总投资概算审批阶段、施工图设计审查阶段、建设工程规划许可阶段、施工前的准备阶段、施工过程管理阶段、竣工验收与备案阶段、商品房销售和不动产登记阶段、物业管理阶段）的法律风险，提前思考应对策略，进行风险防范

一、房地产开发企业设立和项目管理阶段
1、国家宏观调控政策调整所引发的房地产开发企业政策性风险及其防范
2、对《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的解读
3、房地产开发企业在合资、合作开发项目以及项目整体转让、股权收购方面的实操及风险防范
4、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效，以及如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
5、实行土地使用权入股合作开发模式的法律风险
6、房地产开发企业项目股权转让所引发的隐藏债务、股权变更登记及相关税负处理上的法律风险  
7、房地产开发企业将在建项目整体资产转让所产生的待转让开发项目用地属性及土地使用权出让金缴纳风险分析
8、房地产开发企业注册资金不到位、虚假出资的法律风险
9、房地产企业收购在建工程时产生的法律风险
10、房地产开发企业公章管理不规范、重要法律文件档案管理混乱、劳动合同和社会保险以及用工违法等方面的法律风险和赔偿纠纷

二、房地产开发企业资质管理阶段
1、“先照后证”商事制度改革对房地产开发企业新设带来的政策影响分析
2、新设房地产开发企业的暂定资质以及资质申请
3、房地产开发企业资质等级标准、资质审批以及资质对规模的限制
4、房地产开发企业资质的年检以及资质的变更和注销
5、房地产开发企业所属项目公司的资质问题
6、房地产开发企业“五证”不齐全的法律风险

三、房地产开发项目融资阶段
1、通过出让土地抵押和银行信贷实现融资的法律风险
2、通过PPP模式融资的法律风险 
3、BOT模式下融资担保和反担保安排
4、通过“信托计划”融资的法律风险
5、通过私募股权基金融资的法律风险
6、通过民间借贷、“典当行”等借贷形式进行融资的法律风险
7、在建工程抵押与担保潜在风险分析与防范
8、利用虚假文件融资的风险
9、盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险
10、房地产开发企业出资参与政府棚户区改造、城中村改造、旧城改造的法律风险

四、选址定点阶段
1、未取得建设项目选址意见书的法律风险
2、未进行建设项目环境影响评价、地质灾害危险性评估、消防审查、洪水影响评价、水土保持方案审查、国家安全事项审查的法律风险

五、项目批准、核准或者备案阶段
1、项目建议书的编制与审批
2、房地产开发项目的可行性研究
3、房地产开发项目的核准
4、房地产开发项目的备案
5、房地产开发企业与政府合作开发房地产项目纠纷的风险防范

六、建设用地规划许可阶段
1、政府及其规划部门擅自调整控规或者详规导致规划用途的变更所带来的政策性风险
2、房地产企业如何通过规划设计阶段的有效控制降低项目开发过程的潜在风险
3、因规划许可给第三人造成采光、通风、通行等权利影响的侵权之诉

七、申请用地及用地审批阶段
1、“农村集体土地改革、农村集体经性土地入市、农村宅基地制度改革”对房地产开发企业“拿地”的政策性风险分析
2、政府违规“毛地出让”、土地权属不清、隐蔽设定抵押、相邻关系复杂、“二手地”出让金欠缴以及土地用途和年限存在瑕疵等问题带来的法律风险
3、房地产开发企业拿到不符合“用地总体规划”和未列入“年度用地计划”的地块的法律风险；
4、通过项目整体转让，从土地二级市场上“拿地”的法律风险
5、通过招拍挂方式取得国有建设用地过程中的法律风险，如何避免“招拍挂”获取土地踩到“雷区”，以及哪些情形会导致“招拍挂”无效
6、从通过划拨方式取得土地使用权的单位手里“拿地”的法律风险
7、通过审批转用、征用集体土地“拿地”的法律风险
8、房地产开发企业拿地后违规闲置土地，即“炒地皮”的法律风险

八、招标投标和合同管理阶段
1、未经招标投标程序先行确定或者通过围标、串标等方式确定勘察、设计、施工、工程监理单位法律风险
2、由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商，以及选择不具备相应资质的投标人的法律风险
3、确定“合理低价”不当的法律风险
4、在工程量清单报价方式中使用“黑白图纸”以及签订“阴阳合同”的法律风险
5、按照“近因易控”原则，对在FIDIC（国际咨询工程师联合会）《施工合同条件》中，房地产开发企业和建筑承包商之间的风险分摊
6、对《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件适用法律问题的解释》的解读
7、房地产开发企业与施工企业签订的施工合同、补充合同与中标备案合同实质性内容不一致的法律风险
8、房地产开发企业所签订的商品房销售合同、工程施工合同（含加工承揽合同）、货物（材料）采购合同，三者之间实质性内容不一致的法律风险
9、房地产开发企业的履约担保问题
10、导致中标无效的七种情形的法律后果分析以及招投标无效后应怎样尽量减少损失
11、因违法转包、非法分包、合同无效、合同价款约定不清、合同条款变更、合同条款不完整和不完善、合同履行不当、工程垫资、工程价款结算、工期延误、工程质量安全事故、拖欠农民工工资等带来的法律风险
12、有效应对建筑施工企业建设工程后履行抗辩权的建议
13、房地产开发企业对工程价款优先受偿权的规避措施

九、建设工程设计方案审查阶段
1、未进行建设工程设计审查的法律风险
2、未进行节能、消防、园林绿化、建筑方案设计、文物保护等审查的法律风险
3、房地产开发企业与建筑设计企业有关建设工程设计费纠纷的处理

十、建设工程初步设计审批阶段
1、未进行建设工程初步设计综合审批的法律风险
2、未进行建设工程消防、人防、环保、园林等初步审查的法律风险

十一、项目总投资概算审批阶段
1、预决算实战技巧与风险防范
2、未经建设项目总投资概算审批的法律风险
3、建设项目总投资概算增加的情形、原因分析以及对策建议
4、合同计价方式对工程款结算纠纷的影响及法律后果
5、房地产开发企业应对“以送审价为准”要点解析及典型案例
6、质保金结算实操分析

十二、施工图设计审查阶段
1、因施工图设计存在瑕疵带来的商品房在使用过程中致人身伤亡或者财产损害的赔偿纠纷
2、未进行建筑节能、消防等专项施工图审查的法律风险

十三、建设工程规划许可阶段
1、未办理建设工程规划许可证进行建设的法律风险
2、办理了建设工程规划许可证但不按照规划条件进行舍建设的法律风险

十四、施工前的准备阶段
1、未依法取得施工许可证擅自施工要承担的法律责任
2、不同采购方式的风险表现形式与风险防范要点
3、未进行建设工程报建、招标投标备案、建设工程造价备案以及未办理建设工程质量监督手续的法律风险

十五、施工过程管理阶段
1、房地产开发中建设工程施工合同纠纷案件的处理
2、审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题
3、如何妥善审理因建设工程发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件
4、房地产开发企业无端卷入施工现场安全事故的风险
5、工程管理不规范导致在工程款与质量索赔等诉讼中举证困难
6、工程款拨付技巧与支付手续，以及工程结算中拖欠工程款的利息的起算时间与计算标准

十六、竣工验收与备案阶段
1、未经验收合格，未经竣工验收备案，提前交付使用的问题
2、因提前交付使用引发质量纠纷问题的处理    
3、商品房质量问题的五方责任及其责任划分
4、主体结构问题与其它质量问题通常表现形式与法律后果分析
5、竣工验收的依据、标准、条件、程序、内容、提交材料以及竣工验收的法律后果分析
6、隐蔽工程竣工验收需要注意的事项以及法律风险
7、竣工验收备案的法律属性以及对建设行政主管部门工程竣工验收备案行为的可诉性分析 
8、工程质量索赔在工程欠款案件中如何提起反诉
9、如何通过质量鉴定打赢质量索赔案件
10、房地产开发企业未及时履行保修责任的法律风险

十七、商品房销售和不动产登记阶段
1、因政府审批拖延、市场降价、小区规划设计调整、工程进度延缓、重大安全事故或者房屋质量等原因所造成的迟延交房以及业主要求退房的纠纷处理 
2、商品房买卖合同纠纷案件处理的有关问题
3、如何妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件
4、房地产抵押纠纷案件仲裁的有关法律问题
5、商品房买卖与不动产相邻关系纠纷案件若干问题
6、房地产开发企业简单参照各类格式合同文本订立合同的法律风险
7、房地产开发企业商品房销售合同主体不适格（如未经预售许可而进行预售）的法律风险
8、房地产开发企业因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为、因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权、对销售合同和宣传资料内容的真实性审核把关不严，或者对于尚未最终确定的有关内容应予同时说明和告知可能承担的违约责任；因销售代理合同签订及履行产生的法律风险
9、房地产开发企业销售过程中“零首付”、“假按揭”以及 “一女两嫁”的法律风险
10、商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱，商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范，以及包销合同六大常见纠纷及其法律风险分析
11、商品房销售代理的模式选择以及佣金支付和结算管理，以及如何设计销售代理合同才能避免销售代理风险
12、因房地产开发手续不齐全、有关部门审批拖沓、购房者不配合等原因，造成的房地产首次登记和转移登记纠纷诉讼案件的处理
13、土地使用权转让变更登记过程中的法律风险

十八、物业管理阶段
1、房地产开发企业与物业服务企业在前期物业承接交付中的法律风险
2、前期物业管理合同签订的风险
3、房地产开发企业销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险
4、收房时应让业主签好哪些法律文件来避免风险
5、商品房物业小区未依法配套建设人防工程的法律风险
6、物业小区物业用房、车库、车位产权归属纠纷的处理
7、房地产开发企业通过合同约定赠送部分业主露台、花园的法律风险
8、房地产开发企业代收专项维修基金、契税等的法律风险
9、房地产开发企业全权委托或者自建物业公司的利弊分析
10、现行法律制度对房地产开发企业、建筑商、物业公司、业主之间的法律关系的规定及应对策略