营改增”给房地产行业带来哪些影响

　　5月的“营改增”试点扩围中，房地产行业的全面纳入，“营改增”，老百姓最为关注。究竟会给房地产业带来哪些影响？老百姓买卖房屋是否

　　能够“减负”？

　　个人买卖住房：实际税负略有下降

　　此次“营改增”初期，由于房屋交易将缴纳增值税，因此对于买卖房产的税负变化，不少购房者心里也曾有疑虑。经走访了解，从目前本市涉

　　及个人的房产交易来看，增值税税率仍然为5%，相关的优惠政策也较营业税时期没有变化。但由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增

　　值税税款实际仍是减少的。以一套总价500万元的住宅为例，假设其不符合任何优惠政策的条件，则其缴纳的营业税应当为500×5%=25万元，而

　　缴纳的增值税则为500/（1+5%）×5%=23.8万元，税负明显减少了1.2万元。因此，个人在房产交易中的增值税税率较营业税保持不变，税负根据

　　情况可能会有所下降。但是由于个人买卖房屋，尤其是二手房交易中，买卖双方协定的成交价格一般都已经包括税费负担的内容，因此，“营改增”

　　后，个人房产交易中涉及的增值税税负较营业税时期略有下降。

　　专家视角

　　由于全面推开“营改增”试点仅5个多月时间，而房地产行业的建设、经营周期普遍较长，因此现阶段销售的房地产项目基本都是“老项目”（按

　　规定开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）。而按照“营改增”政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可

　　以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。因此，现阶段对于房地产开发企业而言，可

　　以算是“营改增”的“过渡期”。此外，改革还对房地产企业收到预收款的情形作了“优惠”规定：房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产

　　项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。较“营改增”前收到预收款按

　　5%缴纳营业税，预缴的征收率减少了二个百分点，为企业带来了更多的资金流。而对于采用一般计税方式缴纳增值税的，随着符合条件的土地价款以

　　及其他一些进项税额可以进行抵扣，预计企业的税负还将进一步下降。

　　而另一方面，“营改增”后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，对于房地产业

　　“去库存”是有积极影响的。同时，对于“营改增”而言，不动产纳入抵扣标志着消费型增值税制度的基本实现，有利于扩大企业投资，增强企业经

　　营活力，为经济结构的转型发展注入了动力和“燃料”。